曾经大家都认为只要付35%首付， 任何人都可以贷到65%都贷款。 那么现在还有真的不看收入只看贷款比例的贷款， 也就是所说的Equity Lending 吗？ 答案是有的， 只是比以前能够符合条件的客户群越来越小。 目前， 虽然有些大银行已经收紧甚至取消了新移民贷款， 贷款经纪仍然可以有一些符合五年内新移民65%贷款政策。 对于非居民来说， 如果真正要不看收入， 贷款额度就不能超过50%， 而且房子价值低于150万。 这里的非居民不是税务意义上的非居民。 只要是居住在国外， 加拿大人也在这个范围之内。 那么我们加拿大人关心的自雇客户， 如果时间超过2年并有自雇注册证明， 贷款不超过65%，额度不超过60万的话， 仍然可以免掉收入证明。
在BC省挂牌的几十家私人贷款银行(也叫MIC)中, 大部分业务在第一和第二贷款。抵押物业包括民宅和商业物业。贷款经纪的任务在于帮助借款人寻找合适的贷款利率和方式。贷款利率主要取决于贷款额度所占物业市场价值的比例。比例越低, 银行风险越低, 所给出的利率也就越低。但是银行吸收资金是有自身的成本。我收集了一下当前市场上的报价。 第一贷款一般从5.95%起。第二贷款多从7.95%起。无论第一或第二贷款, 一般的MIC不会贷超过房价的75%。目前有些贷款公司可以根据贷款额度给出阶梯型的贷款利率。由于贷款多为开放式的, 客户在有资金时可以提前还掉较高利息的贷款部分。
由于去年政府调控，A类贷款的审批逐渐收紧， 可以与大银行竞争这类客户的monoline lender, 像是First National, MCAP, 收到极大的限制。 这直接导致客户的选择减少。 像是refinance 和自雇客户所能选择的产品利率也在调高。 市场随之应对的就是一批新的sub prime贷款公司和私人贷款公司(MIC)开始占有越来越大的市场。 这些贷款机构已存在多年。近几年开始收到关注。除了贷款额度高，不用保险， 基本不看报税收入等好的条件， 他们还有着灵活的还款计划和贷款周期短等特点。 目前作为短期周转或是过桥贷款，他们是越来越多客户选择的贷款方式。
简单来说, 次级贷款做的市场就是大银行做不了的市场。 由于房价升高, 加上政府贷款收紧, 要求A类贷款要由实际报税收入来计算。对于自雇的买家, 实际报税收入抵扣掉开支以后也不会太高, 直接导致可贷款额度下降。而做生意的客户多数想吧现金留在手里做周转用, 他们想贷的比例会比较高。次贷机构着重于这一类的客户, 贷款额度可以高至80%甚至更多, 而且无需购买保险。虽然利息稍高, 由于不用购买贷款保险, 实际费用并不比A类贷款高多少。
看到这个名字很多人可能不知道这到底是什么。房地产抵押贷款分很多种。大银行, 信用社, 基金, 财团, monoline lender 即只做房贷一项金融业务的公司, 以及私人贷款公司, 都在同一个市场竞争业务。由于政府调控的不断加压, 优级贷款(prime) 的获批越来越困难, 使得贷款机构开始转向 sub prime 次级贷款的领域。原本只做优级贷款同大银行竞争的贷款机构, 纷纷推出了这类产品来满足被大银行拒绝的卖房或重组贷款的客户。
在过去一年里，我们经历了贷款行业的许多挑战。贷款规则最近的变动，包括所有上保险贷款的“压力测试”，意味着所有需要上保险的按揭贷款必须符合基准利率，目前为4.64%，这直接影响首付款不到20%的置业人士可选择的物业范围。 我们看到大温与大多地区的房价上涨， 而其他地区仍然受到油价下跌的影响。我们还看到因为债券收益率的上升压力和资金成本的增加导致的固定利率的抵押贷款利率开始攀升。 虽然房市在许多地方有所减缓，虽然首次购房者的可负担性仍然存在一些问题，但市场似乎是在进行自我纠正，正如许多经济学家预测的那样。 人生有许多的不确定性。 正如常言所说， 只有变化才是常态。 在这里我祝福大家在2017年里抓住机遇， 以实际行动创造美好的生活。 Sarah Gu
联邦出台的贷款新政策对很多买家造成思想混乱。很多人不明白这改变到底意味着什么。简单来说, 八月省府出台的打压高端市场的15%过户税是针对海外买家。这次则是面对本国的中产。简言之就是要用实际报税收入来决定贷款额度的本国人。受之牵连的是所谓的monoline lender. 他们的生意也会大受影响。没有了他们的直接竞争, 大银行的固定利率没有了压力, 有可能会上升。 目前能拿到超低固定利率的借款人会在未来几年省下大笔的钱。
对于我们中国的买家来说, 大部分的首付款可能来自国内。不管是生意收入或是卖房所得, 亦或是父母赠与, 这部分钱总要通过各种方式存入买房者在加拿大的银行账户。加拿大的贷款机构有很多。有些大银行或是私人贷款机构也许不需要查看这笔钱的出处。但是被FINTRAC监管的贷款公司, 则对每一笔大额的存款进行严格的审查。如果这笔存款是由海外转来, 贷款人必须提供所有转款票据, 并且提交在海外90天存款历史。 由于这一条被拒绝贷款的客户不在少数。即使您的收入和物业都没有问题, 仍然可能失去贷款机会。咨询有经验的贷款专家, 并且尽早预备首付款在自己账上, 才能大大提高您的贷款成功率。
大银行和保险公司对于自雇的客户的基本要求就是超过两年。那么如果您自雇不到两年或是需要的贷款额度超过银行所能给您的范围, 您仍可以通过其他众多的贷款机构拿到高90%的而且不带保险的贷款。因为风险加大, 利率比大银行稍高。对于超过65%的贷款来说, 由于没有保险费用, 实际利率并不见得会高。
自雇客户首先要可以证明超过两年。有了这个前提, 那么又分为按收入来贷款和不按收入来贷款。如果您的保税收入够高(看报税单的150那一行), 您就可以贷到80%。相反 就只能贷到最多65%, 当然贷款额度也有限制。这是我们都知道的。以上是不用买保险的普通贷款。
