客户经常认为买房贷款(Purchase Financing)和抵押贷款(Refinance) 有不同。中国移民在这里的一个理解误区是认为只要房子没有贷款或是贷款几乎付清， 贷款机构就理所应当的提供贷款。 理由是没有任何风险。 然而做为银行， 他们的生意是放贷收利息， 和到期把贷款安全收回。 那么借款人能否有收入来按月还上利息就是最关键的问题。 因此在银行做抵押贷款就和做买房贷款一样, 要通过和买房贷款类似的审批程序。收入证明就是重要的文件之一。 在私人贷款公司做抵押贷款, 最重要的文件就是估价报告。贷款人需要提供第一贷款余额。虽然贷款公司不需要提供收入文件, 贷款人仍需要回答怎样支付月供，以及到期的还款计划。 这种贷款通常是开放式， 所以借款人可以在合同有效期内任何时间还款而不会产生罚款。
物业升值部分的抵押贷款成为很多业主的融资工具。贷款公司在审批贷款时多会考虑借款人的综合资产状况。 如果借款人名下有不只一个物业, 而所申请的贷款额度超出了一个物业可抵押的价值, 那么借款人可以选择将其他物业一起联合抵押, 叫做Inter Alia Mortgage。做法上是一个贷款注册抵押了多个物业。借款人可以拿到更大的贷款额, 利率也会稍微降低。
在BC省挂牌的几十家私人贷款银行(也叫MIC)中, 大部分业务在第一和第二贷款。抵押物业包括民宅和商业物业。贷款经纪的任务在于帮助借款人寻找合适的贷款利率和方式。贷款利率主要取决于贷款额度所占物业市场价值的比例。比例越低, 银行风险越低, 所给出的利率也就越低。但是银行吸收资金是有自身的成本。我收集了一下当前市场上的报价。 第一贷款一般从5.95%起。第二贷款多从7.95%起。无论第一或第二贷款, 一般的MIC不会贷超过房价的75%。目前有些贷款公司可以根据贷款额度给出阶梯型的贷款利率。由于贷款多为开放式的, 客户在有资金时可以提前还掉较高利息的贷款部分。
由于去年政府调控，A类贷款的审批逐渐收紧， 可以与大银行竞争这类客户的monoline lender, 像是First National, MCAP, 收到极大的限制。 这直接导致客户的选择减少。 像是refinance 和自雇客户所能选择的产品利率也在调高。 市场随之应对的就是一批新的sub prime贷款公司和私人贷款公司(MIC)开始占有越来越大的市场。 这些贷款机构已存在多年。近几年开始收到关注。除了贷款额度高，不用保险， 基本不看报税收入等好的条件， 他们还有着灵活的还款计划和贷款周期短等特点。 目前作为短期周转或是过桥贷款，他们是越来越多客户选择的贷款方式。
第二贷款不仅仅使用在已建成的房子, 更多的时候, 在建房屋会使用第二贷款来作为融资方式。 建筑贷款可以在大银行, 信用社等机构拿, 利息较低, 但是手续繁琐, 放款要完全按照银行评估师认为的进度。 私人公司的贷款在这些方面更具灵活性。 并不是所有私人公司都会做建筑贷款的第二贷款。有些会要求由他们来还掉第一位贷款银行。或是完全按照地价来借。需要借款建房的朋友们要事先安排好资金来源。
大银行和保险公司对于自雇的客户的基本要求就是超过两年。那么如果您自雇不到两年或是需要的贷款额度超过银行所能给您的范围, 您仍可以通过其他众多的贷款机构拿到高90%的而且不带保险的贷款。因为风险加大, 利率比大银行稍高。对于超过65%的贷款来说, 由于没有保险费用, 实际利率并不见得会高。
二贷的发展也是与时俱进。您的房子增值了吗? 是否需要把增值的部分再投资, 但是苦于银行不肯再次贷款? 第二贷款是您的答案。在越来越多的客户接受第二贷款这种融资方式的同时, 又因为前期的费用而驻足不前, 失去了投资的机会。贷款公司应客户要求, 推出了一种循环信贷的方式。客户可以随用随还, 不用没有利息。这种产一经推出即大受欢迎。因为前期的费用仅仅是一次性的, 有了这个循环信贷, 等于是您随时可以调用大笔资金。 贷款公司也就成为了您下一个投资的后备力量。
第二贷款, 二贷, 或是小额贷款, 是我们对房屋二次抵押贷款的俗称。通常银行的贷款占第一位, 也就是说银行是第一债权人。如果房子增值或是您已经还掉很多贷款, 在第一贷款不动的情况下, 您可以通过第二贷款的形式把资金贷出。 那么除了利率之外, 您还要注意什么条款呢? 在这里列出几点。目前市场上做二次贷款的公司很多。每家的条件都略有不同。首先手续费的收法不同。绝大多数的贷款公司会按贷款额度的百分比一次性收费。 一般在放款时将手续费扣除。少数公司推出无费用贷款, 利率稍高, 好处是您在放款日拿到的金额最大。第二点是贷款开放的期限。多数的二贷是全开放式, 但实际稍有不同。有前三个月封闭, 前六个月封闭, 有提前还款需要一个月或是两个月提前通知等等。第三点说说续约手续。与大银行不同, 二贷公司多数希望您是短期借贷, 所以在贷款时会问明您的还本计划。而贷款期限一般是一年。如果您到期想要续约的话, 多数公司会收取续约费。也有公司可以无费用续约, 但毕竟是少数。多了解一些个中环节会为您节省不少金钱。
