在加拿大很多和销售相关的工作没有最低工资。所得收入为100%佣金, 也叫commission. 这样的收入做贷款时和工资(salary)收入有所不同, 和通常意义上的自雇(self employed)也不一样。 虽然拿佣金收入的客户也属于自雇, 也可以抵扣各种开支, 但是在贷款审批中保险公司是不保的。 目前仍有几家贷款机构可以用估计的收入(stated income)来贷款, 代价是利率在最低利率上面加至少0.25%. 如果用个人报税来做, 則可以拿到最低利率。 一般来说, 银行会在实报个人收入上加15%, 或是选择把一些抵扣的费用加回到收入里面, 以提高个人收入, 继而提高贷款额度。各个银行做法不同。 佣金收入的客户包括汽车销售, 地产经纪,直销等等。
新移民贷款曾经是最容易获批的贷款。 只要有35%首付, 枫叶卡显示不到5年, 房子不到2套, 几乎没有什么悬念。新移民也是各大银行争取的贷款对象。然而从今年开始这项极其优惠的贷款政策开始逐渐收紧。从完全不看收入证明的Equity Lending到越来越要求解释收入来源, 是当前各大银行审批贷款的一大趋势。新移民贷款这个概念已经发生很大变化。某大银行尽管政策没有更新, 实际在审批的过程中已经在尽量把申请人往看收入那边推。5年之内不看收入的贷款基本不存在了。 另一大银行在政策上已经改为3年。对于移民前已在加拿大居住过的申请人, 比如留学生, 要再用新移民政策就更难了。 那么还有没有真正不看收入的新移民贷款呢？答案是有, 只是能用到的申请人越来越少。真正从未在加拿大住过, 刚刚落地还未有真正的工作和信用, 也就是真正的新移民, 仍然可以拿到65%的贷款用来购买自住房。当然贷款总额也有一定限制。
购买出租物业时银行批贷的程序和购买自住房有很多不同。通常租金收入不会被100%用来抵消贷款。一般大银行银行会把50%的租金收入加到客户的实际收入里面计算。 这样以来客户必须要有较高的报税收入才能拿到贷款。 做得好的贷款机构会用80%的租金来抵消贷款月供。有些银行还需要看首付款之外其他资产, 通常一个出租物业要看大约五万元的额外资产证明。利息来说出租物业贷款常常会比自住房贷款利率高出一些。首付款的要求也会更高。
大温楼市公寓市场火热, 很多在建新房(Pre Sale Condo)的合同被高出原购买价格转让, 英文叫做Assignment of Contract. 新买家会付一个转让费给原始买家, 叫做Assignment Fee. 同时建商也会收取一份转让费。 多数银行在做贷款时只会用原始的买价。这意味着新的买家可能贷到的金额会比预计低很多。建议想要购买合同的买家尽早咨询一下贷款。
在加拿大, 浮动利率贷款是很流行的一种房贷形式。 我们中文所说的浮动利率, 实际上有两种不同的产品, 那就是Variable Rate 和 Adjustable Rate. 两者在国家基准利率不变时对于还款没有不同。在基准利率上调时, Variable Rate 的月供款不会立即上调, 不过在还款中利息部分会多一些, 本金部分少一些。而Adjustable Rate贷款的月供款额则会随着贷款利息的变化而改变。 当您拿到贷款合同时, 要留意一下贷款产品的具体名称。
不仅仅是商业物业, 很多公寓或是独立屋也是放在公司名下作为投资用途。 这类物业贷款与个人名下房子贷款不同。银行或贷款机构首先要问公司是Operating Company还是Holding Company, 并可以因此选择贷与不贷。 Operating Company 因为有日常业务的收入及开支, 对于贷款机构有更大的风险; 而Holding Company仅仅是拥有物业的用途。 如果银行同意以公司的名义抵押该公司的物业, 贷款会要求查看所有的股东的信用。股东也要做这个贷款的个人担保。
五大银行之一宣布新移民贷款申请人资格由登陆五年降至三年, 并且只能获批一套自住房。 这是继几家新移民要看收入的政策推出之后, 又一次重大调整。
曾经大家都认为只要付35%首付， 任何人都可以贷到65%都贷款。 那么现在还有真的不看收入只看贷款比例的贷款， 也就是所说的Equity Lending 吗？ 答案是有的， 只是比以前能够符合条件的客户群越来越小。 目前， 虽然有些大银行已经收紧甚至取消了新移民贷款， 贷款经纪仍然可以有一些符合五年内新移民65%贷款政策。 对于非居民来说， 如果真正要不看收入， 贷款额度就不能超过50%， 而且房子价值低于150万。 这里的非居民不是税务意义上的非居民。 只要是居住在国外， 加拿大人也在这个范围之内。 那么我们加拿大人关心的自雇客户， 如果时间超过2年并有自雇注册证明， 贷款不超过65%，额度不超过60万的话， 仍然可以免掉收入证明。
由于去年政府调控，A类贷款的审批逐渐收紧， 可以与大银行竞争这类客户的monoline lender, 像是First National, MCAP, 收到极大的限制。 这直接导致客户的选择减少。 像是refinance 和自雇客户所能选择的产品利率也在调高。 市场随之应对的就是一批新的sub prime贷款公司和私人贷款公司(MIC)开始占有越来越大的市场。 这些贷款机构已存在多年。近几年开始收到关注。除了贷款额度高，不用保险， 基本不看报税收入等好的条件， 他们还有着灵活的还款计划和贷款周期短等特点。 目前作为短期周转或是过桥贷款，他们是越来越多客户选择的贷款方式。
简单来说, 次级贷款做的市场就是大银行做不了的市场。 由于房价升高, 加上政府贷款收紧, 要求A类贷款要由实际报税收入来计算。对于自雇的买家, 实际报税收入抵扣掉开支以后也不会太高, 直接导致可贷款额度下降。而做生意的客户多数想吧现金留在手里做周转用, 他们想贷的比例会比较高。次贷机构着重于这一类的客户, 贷款额度可以高至80%甚至更多, 而且无需购买保险。虽然利息稍高, 由于不用购买贷款保险, 实际费用并不比A类贷款高多少。
