浮动利率大优惠 Prime – 1.0%
每年春季的贷款大战今年锁定在了浮动利率上。 由于Bank of Canada几次长息，人们现在似乎多倾向于固定利率。 也许这是几大银行开始把竞争定位在浮动利率上的原因。 近期因为债券利率已经攀升到了7年最高点， 随之固定利率也在不停上升。 相比现在传遍媒体的浮动利率大优惠Prime - 1.0% (2.45%), 5年固定和浮动的利率差已经大大超出了1%。 虽然浮动利率存在风险， 但是相对可以省下的利息仍然有着极大的吸引力。
Reverse Mortgage 介绍反向贷款
借贷款还利息, 是不是天经地义的事情? 然而在加拿大竟然有这样一种贷款, 不仅借了不用还利息, 甚至每个月还可以给借款人"发工资"! 更为神奇的是, 这种贷款的申请条件只有一个, 那就是借款人的年龄! 够奇特的吧。 如果您大概了解大温地区的业主年龄分布情况和这里独特的房屋市场, 也许就能明白为什么有银行愿意做这种贷款, 而且市场还很大呢。 在大温哥华地区, 共有691,000所物业。其中业主年龄在55岁以上的就有347,000所, 占比50%, 年龄在65岁以上的有191,000说, 占比27.6%。贷款机构看好这些物业经过多年已经积累了很多的Equity, 于是推出了这种不看收入的贷款方式。不仅使业主可以仍然居住在自己的房子里面, 甚至可以以免税的方式获得持续的现金流。这种贷款一举两得, 是一种值得推荐的贷款方式。
我能拿到那些市场上传言的超低利率吗？
我们都知道加拿大政府2017年以来已经几次加息。银行的固定利率也随之上升了不少。目前大银行5年固定利率也停在了3.64%。这比不到一年前高出了1个百分点。大家都想知道, 在目前的市场上, 怎么才能获得有折扣的贷款利率呢？那些广告上说的超低利率是否是事实呢？ 答案是要看您的实际情况。简单地说, 如果您所购的房产是保险公司承保的物业类型, 并且您的收入是保险公司认可的收入的话, 那么您的利率会比相反的情况要低。再如果您的贷款额度相比房子的价值越低, 你的贷款利息也会相对降低。 当前市场上, 贷款机构发出的表格极其细化。您是否能够拿到那个最低的贷款利率, 取决于您能否满足贷款机构的诸多限制条件。
收入在贷款审批时怎么计算之 自雇收入
自雇收入的客户在贷款时贷款机构会有两种方法计算您的收入。 一种是个人报税收入上浮15%， 另一种是把一些开销加进报税收入中。 贷款机构会要最近两年的自雇收入证明包括报税单（用来证明没有欠税），完整的T1 General, 和会计师准备的公司财务报表。 如果您的收入在过去两年是递增的， 那么贷款机构会用两年平均值。否则会用最近一年的收入来做。
物业联合抵押贷款 Inter Alia Mortgage
物业升值部分的抵押贷款成为很多业主的融资工具。贷款公司在审批贷款时多会考虑借款人的综合资产状况。 如果借款人名下有不只一个物业, 而所申请的贷款额度超出了一个物业可抵押的价值, 那么借款人可以选择将其他物业一起联合抵押, 叫做Inter Alia Mortgage。做法上是一个贷款注册抵押了多个物业。借款人可以拿到更大的贷款额, 利率也会稍微降低。
出租房贷款 Rental Financing
购买出租物业时银行批贷的程序和购买自住房有很多不同。通常租金收入不会被100%用来抵消贷款。一般大银行银行会把50%的租金收入加到客户的实际收入里面计算。 这样以来客户必须要有较高的报税收入才能拿到贷款。 做得好的贷款机构会用80%的租金来抵消贷款月供。有些银行还需要看首付款之外其他资产, 通常一个出租物业要看大约五万元的额外资产证明。利息来说出租物业贷款常常会比自住房贷款利率高出一些。首付款的要求也会更高。
楼花转让合同(Assignment)的贷款问题
大温楼市公寓市场火热, 很多在建新房(Pre Sale Condo)的合同被高出原购买价格转让, 英文叫做Assignment of Contract. 新买家会付一个转让费给原始买家, 叫做Assignment Fee. 同时建商也会收取一份转让费。 多数银行在做贷款时只会用原始的买价。这意味着新的买家可能贷到的金额会比预计低很多。建议想要购买合同的买家尽早咨询一下贷款。
出租房(投资物业)贷款
与自住房不同, 银行认为出租物业的风险较大, 相应的贷款比例和利率都不同。多数贷款机构对于出租房的贷款比例在65%到80% 之间, 75%或以下较常见。利率基本都在本行最低利率上调0.15%到0.25%. 物业总数多不能超过五套。
私人贷款银行利率
在BC省挂牌的几十家私人贷款银行(也叫MIC)中, 大部分业务在第一和第二贷款。抵押物业包括民宅和商业物业。贷款经纪的任务在于帮助借款人寻找合适的贷款利率和方式。贷款利率主要取决于贷款额度所占物业市场价值的比例。比例越低, 银行风险越低, 所给出的利率也就越低。但是银行吸收资金是有自身的成本。我收集了一下当前市场上的报价。 第一贷款一般从5.95%起。第二贷款多从7.95%起。无论第一或第二贷款, 一般的MIC不会贷超过房价的75%。目前有些贷款公司可以根据贷款额度给出阶梯型的贷款利率。由于贷款多为开放式的, 客户在有资金时可以提前还掉较高利息的贷款部分。
期待2017
在过去一年里，我们经历了贷款行业的许多挑战。贷款规则最近的变动，包括所有上保险贷款的“压力测试”，意味着所有需要上保险的按揭贷款必须符合基准利率，目前为4.64%，这直接影响首付款不到20%的置业人士可选择的物业范围。 我们看到大温与大多地区的房价上涨， 而其他地区仍然受到油价下跌的影响。我们还看到因为债券收益率的上升压力和资金成本的增加导致的固定利率的抵押贷款利率开始攀升。 虽然房市在许多地方有所减缓，虽然首次购房者的可负担性仍然存在一些问题，但市场似乎是在进行自我纠正，正如许多经济学家预测的那样。 人生有许多的不确定性。 正如常言所说， 只有变化才是常态。 在这里我祝福大家在2017年里抓住机遇， 以实际行动创造美好的生活。 Sarah Gu
