楼花转让合同(Assignment)的贷款问题
大温楼市公寓市场火热, 很多在建新房(Pre Sale Condo)的合同被高出原购买价格转让, 英文叫做Assignment of Contract. 新买家会付一个转让费给原始买家, 叫做Assignment Fee. 同时建商也会收取一份转让费。 多数银行在做贷款时只会用原始的买价。这意味着新的买家可能贷到的金额会比预计低很多。建议想要购买合同的买家尽早咨询一下贷款。
浮动利率有不同 Variable Rate vs Adjustable Rate
在加拿大, 浮动利率贷款是很流行的一种房贷形式。 我们中文所说的浮动利率, 实际上有两种不同的产品, 那就是Variable Rate 和 Adjustable Rate. 两者在国家基准利率不变时对于还款没有不同。在基准利率上调时, Variable Rate 的月供款不会立即上调, 不过在还款中利息部分会多一些, 本金部分少一些。而Adjustable Rate贷款的月供款额则会随着贷款利息的变化而改变。 当您拿到贷款合同时, 要留意一下贷款产品的具体名称。
公司名下物业的贷款
不仅仅是商业物业, 很多公寓或是独立屋也是放在公司名下作为投资用途。 这类物业贷款与个人名下房子贷款不同。银行或贷款机构首先要问公司是Operating Company还是Holding Company, 并可以因此选择贷与不贷。 Operating Company 因为有日常业务的收入及开支, 对于贷款机构有更大的风险; 而Holding Company仅仅是拥有物业的用途。 如果银行同意以公司的名义抵押该公司的物业, 贷款会要求查看所有的股东的信用。股东也要做这个贷款的个人担保。
新移民贷款继续收紧
五大银行之一宣布新移民贷款申请人资格由登陆五年降至三年, 并且只能获批一套自住房。 这是继几家新移民要看收入的政策推出之后, 又一次重大调整。
出租房(投资物业)贷款
与自住房不同, 银行认为出租物业的风险较大, 相应的贷款比例和利率都不同。多数贷款机构对于出租房的贷款比例在65%到80% 之间, 75%或以下较常见。利率基本都在本行最低利率上调0.15%到0.25%. 物业总数多不能超过五套。
不看收入的贷款还有吗？
曾经大家都认为只要付35%首付， 任何人都可以贷到65%都贷款。 那么现在还有真的不看收入只看贷款比例的贷款， 也就是所说的Equity Lending 吗？ 答案是有的， 只是比以前能够符合条件的客户群越来越小。 目前， 虽然有些大银行已经收紧甚至取消了新移民贷款， 贷款经纪仍然可以有一些符合五年内新移民65%贷款政策。 对于非居民来说， 如果真正要不看收入， 贷款额度就不能超过50%， 而且房子价值低于150万。 这里的非居民不是税务意义上的非居民。 只要是居住在国外， 加拿大人也在这个范围之内。 那么我们加拿大人关心的自雇客户， 如果时间超过2年并有自雇注册证明， 贷款不超过65%，额度不超过60万的话， 仍然可以免掉收入证明。
私人贷款银行利率
在BC省挂牌的几十家私人贷款银行(也叫MIC)中, 大部分业务在第一和第二贷款。抵押物业包括民宅和商业物业。贷款经纪的任务在于帮助借款人寻找合适的贷款利率和方式。贷款利率主要取决于贷款额度所占物业市场价值的比例。比例越低, 银行风险越低, 所给出的利率也就越低。但是银行吸收资金是有自身的成本。我收集了一下当前市场上的报价。 第一贷款一般从5.95%起。第二贷款多从7.95%起。无论第一或第二贷款, 一般的MIC不会贷超过房价的75%。目前有些贷款公司可以根据贷款额度给出阶梯型的贷款利率。由于贷款多为开放式的, 客户在有资金时可以提前还掉较高利息的贷款部分。
Alternative Lending 另类贷款方式渐成主流
由于去年政府调控，A类贷款的审批逐渐收紧， 可以与大银行竞争这类客户的monoline lender, 像是First National, MCAP, 收到极大的限制。 这直接导致客户的选择减少。 像是refinance 和自雇客户所能选择的产品利率也在调高。 市场随之应对的就是一批新的sub prime贷款公司和私人贷款公司(MIC)开始占有越来越大的市场。 这些贷款机构已存在多年。近几年开始收到关注。除了贷款额度高，不用保险， 基本不看报税收入等好的条件， 他们还有着灵活的还款计划和贷款周期短等特点。 目前作为短期周转或是过桥贷款，他们是越来越多客户选择的贷款方式。
次级贷款适用自雇客户
简单来说, 次级贷款做的市场就是大银行做不了的市场。 由于房价升高, 加上政府贷款收紧, 要求A类贷款要由实际报税收入来计算。对于自雇的买家, 实际报税收入抵扣掉开支以后也不会太高, 直接导致可贷款额度下降。而做生意的客户多数想吧现金留在手里做周转用, 他们想贷的比例会比较高。次贷机构着重于这一类的客户, 贷款额度可以高至80%甚至更多, 而且无需购买保险。虽然利息稍高, 由于不用购买贷款保险, 实际费用并不比A类贷款高多少。
Sub prime 次级抵押贷款
看到这个名字很多人可能不知道这到底是什么。房地产抵押贷款分很多种。大银行, 信用社, 基金, 财团, monoline lender 即只做房贷一项金融业务的公司, 以及私人贷款公司, 都在同一个市场竞争业务。由于政府调控的不断加压, 优级贷款(prime) 的获批越来越困难, 使得贷款机构开始转向 sub prime 次级贷款的领域。原本只做优级贷款同大银行竞争的贷款机构, 纷纷推出了这类产品来满足被大银行拒绝的卖房或重组贷款的客户。
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