收入在贷款审批时怎么计算之 自雇收入
自雇收入的客户在贷款时贷款机构会有两种方法计算您的收入。 一种是个人报税收入上浮15%， 另一种是把一些开销加进报税收入中。 贷款机构会要最近两年的自雇收入证明包括报税单（用来证明没有欠税），完整的T1 General, 和会计师准备的公司财务报表。 如果您的收入在过去两年是递增的， 那么贷款机构会用两年平均值。否则会用最近一年的收入来做。
地产经纪的收入在贷款时怎么计算?
经纪公司年终会发T4A税表。如果经纪本人没有注册公司, 那么收入全部报到个人名下。有公司的就是公司税前收入。公司多数会发工资给到股东也就是经纪本人去报税。通常有余留的收入留在公司里面, 在以后的年头以红利的方式派发给股东。所以有公司的地产经纪的个人报税收入可能包括报税年度的佣金收入, 和公司发出的红利。只要这个红利是地产经纪本人的公司(PREC)发出的, 便可以和佣金一起算作是报税年度的总收入用在贷款审批中。需提供T1 和Notice of Assessment. 其中Schedule 4会注明红利的来源。
收入在贷款审批时怎么计算之工资收入
工资收入又分全职(Full Time)和半职(Part Time). 贷款申请人要提供的材料基本相同。 如果您是全职并且没有加班费和奖金， 那么您要提供的材料只有工作信(Job letter) 和最近一张工资单。 工作信一般由您公司的人事部门出具。 信上要注明的有您的工作职位， 开始时间， 和基本工资。 半职的借款人同样要出具工作信和工资单。 工作信上会注明您的雇主可以保证的您的固定工作时间， 比如每周至少20小时。 由于工作小时不固定， 为了计算您的收入， 银行会要求您出具前两年的报税单。 全职的申请人如果连续有加班和奖金收入， 同样要出具过去两年的报税单。 如果收入呈上升趋势， 银行会用两年平均数做为申请收入。
Contractor Income 合同工的收入怎么做贷款？
我们都知道全职工资收入用T4来报税。很多全职的客户除了正式工作以外也有联系其他公司接做不同的项目，而他们的收入也是由这些公司在年终发T4来报税。这些收入可能很可观 。如果您以这种合同工的形式工作超过2年以上， 并且正常报税， 那么用T1 和 Notice of Assessment 就可以和全职的收入一样来批贷款。
B-20 stress test 压力测试
今天是2018年第一个工作日。讨论已久的压力测试已经正式实施。 对于买房或是要做refinance的人们来说, 最直接的影响就是贷款额度下降20%左右。 除了这个最大的影响, 贷款机构还会在某些高风险区域降低贷款比例。联邦政府同时限制一些贷款机构通过捆绑第一和第二贷款的方式变相提高贷款比例。 总之, 政府是想要在不提高利率的情况下再次加大买房难度, 并以此来控制房价。 那么您现在到底还能不能买房, 还能买什么样的房呢？除了大银行之外, 还有什么贷款机构可以帮助您拿到你需要的贷款呢？您对您的财务状况了解吗？您的每月固定支出在当前情况下会怎样影响到您的买房贷款? 欢迎您致电6045067210, 我们可以一起规划一下。 祝您2018新年快乐, 梦想实现! Sarah Gu
物业联合抵押贷款 Inter Alia Mortgage
物业升值部分的抵押贷款成为很多业主的融资工具。贷款公司在审批贷款时多会考虑借款人的综合资产状况。 如果借款人名下有不只一个物业, 而所申请的贷款额度超出了一个物业可抵押的价值, 那么借款人可以选择将其他物业一起联合抵押, 叫做Inter Alia Mortgage。做法上是一个贷款注册抵押了多个物业。借款人可以拿到更大的贷款额, 利率也会稍微降低。
佣金收入(Commissioned Income)的客户怎么贷款?
在加拿大很多和销售相关的工作没有最低工资。所得收入为100%佣金, 也叫commission. 这样的收入做贷款时和工资(salary)收入有所不同, 和通常意义上的自雇(self employed)也不一样。 虽然拿佣金收入的客户也属于自雇, 也可以抵扣各种开支, 但是在贷款审批中保险公司是不保的。 目前仍有几家贷款机构可以用估计的收入(stated income)来贷款, 代价是利率在最低利率上面加至少0.25%. 如果用个人报税来做, 則可以拿到最低利率。 一般来说, 银行会在实报个人收入上加15%, 或是选择把一些抵扣的费用加回到收入里面, 以提高个人收入, 继而提高贷款额度。各个银行做法不同。 佣金收入的客户包括汽车销售, 地产经纪,直销等等。
新移民贷款的最新动向
新移民贷款曾经是最容易获批的贷款。 只要有35%首付, 枫叶卡显示不到5年, 房子不到2套, 几乎没有什么悬念。新移民也是各大银行争取的贷款对象。然而从今年开始这项极其优惠的贷款政策开始逐渐收紧。从完全不看收入证明的Equity Lending到越来越要求解释收入来源, 是当前各大银行审批贷款的一大趋势。新移民贷款这个概念已经发生很大变化。某大银行尽管政策没有更新, 实际在审批的过程中已经在尽量把申请人往看收入那边推。5年之内不看收入的贷款基本不存在了。 另一大银行在政策上已经改为3年。对于移民前已在加拿大居住过的申请人, 比如留学生, 要再用新移民政策就更难了。 那么还有没有真正不看收入的新移民贷款呢？答案是有, 只是能用到的申请人越来越少。真正从未在加拿大住过, 刚刚落地还未有真正的工作和信用, 也就是真正的新移民, 仍然可以拿到65%的贷款用来购买自住房。当然贷款总额也有一定限制。
出租房贷款 Rental Financing
购买出租物业时银行批贷的程序和购买自住房有很多不同。通常租金收入不会被100%用来抵消贷款。一般大银行银行会把50%的租金收入加到客户的实际收入里面计算。 这样以来客户必须要有较高的报税收入才能拿到贷款。 做得好的贷款机构会用80%的租金来抵消贷款月供。有些银行还需要看首付款之外其他资产, 通常一个出租物业要看大约五万元的额外资产证明。利息来说出租物业贷款常常会比自住房贷款利率高出一些。首付款的要求也会更高。
楼花转让合同(Assignment)的贷款问题
大温楼市公寓市场火热, 很多在建新房(Pre Sale Condo)的合同被高出原购买价格转让, 英文叫做Assignment of Contract. 新买家会付一个转让费给原始买家, 叫做Assignment Fee. 同时建商也会收取一份转让费。 多数银行在做贷款时只会用原始的买价。这意味着新的买家可能贷到的金额会比预计低很多。建议想要购买合同的买家尽早咨询一下贷款。
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